Разработано с JooMix.

Procedure bij koop van een woning in Spanje of bij het overnemen/kopen van de hypotheekrechten van een Spaanse bank.

 

De Spaanse banken hebben momenteel te maken met het feit dat veel debiteuren niet meer aan hun betalingsverplichting kunnen voldoen. Om een kostbare procedure te voorkomen, worden deze eigenaren door de bank onder druk gezet om hun woning op korte termijn te verkopen. Zodoende worden er door de bank en door de particulier zelf, woningen aangeboden die nog wel eigendom zijn van die particulier, maar waarvan de eigenaar dermate in de financiële problemen is geraakt dat hij met spoed moet verkopen.

 

Wanneer deze verkoop poging niet slaagt, zijn de banken genoodzaakt om de kredieten c.q. het onroerend goed op te eisen, waardoor hun balanspositie sterk veranderd. Als gevolg van het opeisen van de woningen hebben de banken inmiddels een te grote onroerend goed portefeuille opgebouwd. Voor het beheer van die portefeuille hebben zij niet de kennis in huis en het beheren van onroerend goed is ook niet hun business, daarom willen zij deze woningen of hun vordering graag afstoten.

 

De Spaanse banken hanteren 2 methoden om hun balans weer op orde te brengen, te weten:



1e. Zij bieden een overname van de hypotheekrechten aan (de cessión de credito), waarbij de nieuwe rechthebbende dan de mogelijkheid heeft (vanwege de wanbetaling van de schuldenaar) om het onroerend goed in veiling te brengen.

2e. De bank brengt zelf de woning in veiling, maar aangezien het veilingsysteem in Spanje voor hen niet goed uitwerkt (waarover later meer) worden zij zelf veelal eigenaar van het onroerend goed (reposeción de banco) hetgeen door de meeste banken als onwenselijk wordt ervaren. Vervolgens tracht de bank het verworven onroerend goed weer te verkopen.

 

Hoe gaat nu een dergelijke executieverkoop/spoedverkoop in Spanje in zijn werk;

 

Methode 1

 

In methode 1. heeft de bank nog niet de juridische procedure doorlopen om van de tekortschietende schuldenaar de lening c.q. het hieraan verbonden onroerend goed op te eisen. De bank is dus nog géén eigenaar van het onroerend goed. In dit geval verkoopt de bank als houder het hypotheekrecht (dus niet de woning) en vraagt daarbij een koopsom ter grootte van de nog openstaande hypotheeksom of soms zelfs lager.

 

Indien er nu geen sprake is van een “torenhoge” nog openstaande hypotheek, maar van een behoorlijke overwaarde, kun je de rechten voor een “zacht” prijsje overnemen. Bij overname van het hypotheekrecht neemt u de positie van schuldeiser/hypotheeknemer over van de bank en heeft u dus een vordering op de schuldenaar/hypotheekgever met als onderpand de woning.

 

Het is belangrijk dat de hypothecaire vordering pas overgenomen wordt nadat de bank deze formeel heeft opgezegd en alle kosten direct opeisbaar zijn.

 

Dit om te voorkomen dat de schuldenaar alsnog zijn achterstallige betalingen gaat voldoen en zodoende een veiling kan voorkomen, immers uw opzet is in eerste instantie het verwerven van het huis. De vorderingen van de bank worden in verschillende stadia aangeboden, soms zelfs enkele dagen voor de veiling, zodat je dus snel duidelijkheid hebt over de eventuele aankoop. De enige mogelijkheid voor de schuldenaar om een veiling te voorkomen is het niet alleen betalen van de achterstanden, maar ook de volledige hoofdsom evenals alle bijkomende kosten. Overigens worden de woningen waarvan de eigenaar/schuldenaar in gebreke blijft, nagenoeg niet meer bewoond c.q. gebruikt. Ook is het belangrijk dat een advocaat onderzoekt of er nog meerdere schulden zijn; bijvoorbeeld service kosten.

 

Nadat u de rechten van de hypotheek hebt overgenomen, maakt u hiervan melding bij de woningeigenaar en verzoekt hem tot betaling van de hoofdsom vermeerderd met alle kosten en bij gebrek zegt u hem de veiling aan. Eventueel zou u ook nog kunnen proberen via een advocaat een schikking (dus een onderhandse koop) te bewerkstelligen om zo een tijdrovende procedure te voorkomen, maar meestal zal dit niet lukken. Vervolgens kunt u de rechter verzoeken om tot veiling over te gaan. Wanneer het tot een veiling komt zal eerst de volledige vordering aan u als (nieuwe) schuldeiser moeten worden voldaan inclusief alle bijkomende kosten (van veiling e.d.) Overigens heeft ook u, als nieuwe schuldeiser het recht om mee te bieden op de veiling en bij evenaring van de hoogste bieding zelf de woning te kopen.

 

Als de woning bij de veiling niet zal worden verkocht (wat zeer aannemelijk is) kunt u de rechter verzoeken om de woning aan u als schuldeiser toe te eigenen en op uw naam te zetten.

 

Mocht nu de woning (bij uitzondering) toch worden verkocht aan een derde, dan moet deze derde aan u, als schuldeiser, de volledige hoofdsom betalen vermeerderd met rente en bijkomende kosten evenals een extra boeterente. In een dergelijk geval zult u ongeveer 3% van het totaalbedrag aan deze transactie overhouden. Hiervoor is reeds vermeld dat de veilingen in Spanje niet goed functioneren. Dit komt door het moeilijk toegankelijke systeem. De veilingen worden niet publiekelijk aangekondigd, er worden alleen maar Spaanse veilingmeesters (Subasteros) toegelaten om te bieden.

 

Maar het voornaamste bezwaar is om toestemming te krijgen voor een bieding, u vooraf een borgsom moet storten ter grootte van 30% van het totaalbedrag, bovendien moet de minimale opbrengst in de veiling 70% bedragen van de taxatiewaarde van het onroerend goed wil het worden gegund aan de hoogste bieder. Bovendien kun je slechts een éénmalig (gesloten) bod doen en de veiling gaat dus niet per opbod of afslag.

 

Wat is het uiteindelijke doel bij overname van de hypotheekrechten, is dat louter een investering met de verwachting dat er in de veiling een goed bod wordt gedaan of is het primaire doel het verkrijgen van de woning voor eigen gebruik. Beide doelen hebben hun eigen aandachtspunten en specifieke wensen.

 

Methode 2

 

Bij de 2e methode, dus rechtstreeks kopen van de bank (llave en mano), heeft de bank de juridische procedure al geheel doorlopen en afgerond. De bank is daardoor de nieuwe rechtmatige eigenaar van het onroerend goed geworden en verkoopt de woning en niet het hypotheekrecht/hypothecaire vordering. Overigens is de bank over het algemeen wel weer bereid om de woning (voor ca. 70%) te financieren. De woningen van de bank worden tegen aantrekkelijke prijzen aangeboden, deze prijzen liggen wel boven het niveau van methode 1, maar het voordeel is dat de gehele procedure beduidend korter is. Bovendien kun je de woning bezichtigen van binnen en buiten. Bij methode 1 is dit veelal slechts van buiten. Bij deze vorm van aankoop is wel haast geboden want de aantrekkelijkste woningen zijn snel verkocht. Door een aanbetaling te doen ( 10% tot 15%) op een derden-rekening van de advocaat die de verkoop namens de bank begeleidt, is er sprake van een reservering. Gedurende die tijd kan uw eigen advocaat alle onderzoeken verrichten die noodzakelijk zijn en hebt u de mogelijkheid om o.a. de hypotheek te regelen. Na een periode van gemiddeld circa 4 weken zal de akte bij de notaris passeren waarbij u het restant van de koopsom dient te voldoen.

 

Mocht u de woning nog niet hebben bezichtigd maar is het aanbod dermate aantrekkelijk dat u niet het risico wilt lopen dat het aan een ander wordt verkocht dan heeft u de mogelijkheid om de reservering te doen onder voorbehoud van bezichtiging binnen zeven dagen. Mocht u na bezichtiging besluiten om de woning om welke reden dan ook niet te kopen krijgt u de volledige reserveringssom gerestitueerd. Neemt u dit voorbehoud niet op dan bent u uw geld kwijt, tenzij u van de verkoop afziet omdat het juridisch niet klopt bijv. geen bouwvergunning of iets dergelijks.

 

Aangezien de echt interessante aanbiedingen snel worden verkocht, is het raadzaam om op voorhand een reserveringssom te storten op een derden rekening bij een advocaat in Spanje. De advocaat kan dan als zich een koopje voordoet, namens u direct een reservering plaatsen.



Contact Ons

+031 (0)572-361144
+031 (0)6 34030040
kreileman@houseinvest.nl
Drostenkamp 27
8101 BZ Raalte
Nederland
KvK 50766465